绿地拟发行180亿元公司债背后：短债近千亿 2月仍不停拿地

本篇文章2820字，读完约7分钟

中信经纬客户2月29日(薛)根据上海证券交易所2月27日发布的信息，绿地控股集团有限公司(以下简称“绿地集团”)2020年公开发行公司债券的项目状态更新为“已接受”，计划发行金额为180亿元人民币。从该债券中筹集的资金将用于偿还格陵兰集团2020年底和2021年初到期的四份公司债券。

数据显示，截至2019年9月底，绿地集团的计息债务接近3000亿元，其中一年内到期的计息债务为958.91亿元，占计息负债总额的32.04%。格林兰集团在招股说明书中表示，公司短期偿债压力风险很高。另一方面，绿地仍然经常占用不同地方的土地来扩大土壤储存。今年前两个月，征地面积在房地产企业中排名第二。

计划发行180亿元公司债券，借新还旧

本次发行的公司债券属于小规模公开发行，承销商为中信证券，规模不超过180亿元(含180亿元)，将分期发行。公司债券的期限不得超过7年(含7年)。

中国程心证券评估有限公司将“绿地控股集团股份有限公司2020年公开发行公司债券”信用评级评为aaa级，绿地集团主要信用评级为aaa级，评级前景稳定。Aaa级意味着公司偿债能力极强，基本不受不利经济环境影响，违约风险极低。

来源:格陵兰集团债券招股说明书

格林兰集团表示，此次债券募集资金180亿元，将用于偿还到期公司债券及扣除发行费用后的利息。待偿还的公司债券主要包括15格陵兰01、15格陵兰02、16格陵兰01和16格陵兰02。前两种公司债券将于2020年12月10日到期，最后两种将于2021年1月21日到期。这四种债券发行总额为200亿元，存续本金169.99亿元，应付利息10.68亿元。

虽然发行债券的利率尚未确定，但格林兰集团认为，公司债券作为资本市场的一种直接融资方式，与银行贷款的间接融资方式相比，具有一定的成本优势。考虑到评级机构对公司及债券的信用评级较高，参照目前在二级市场交易且近期发行的可比债券，预计利率水平将明显低于债券发行同期的国内人民币贷款利率。

“发行这种债券有利于节约公司的财务成本，提高公司的整体盈利能力。”格林兰集团在债券招股说明书中表示。

2020年，房地产企业进入了偿债高峰期。此外，疫情导致企业资金支付紧张，许多住房企业开始借入新资金或干脆发行新债务。据中国参考研究院数据显示，2020年1月，房企共发行债券120只，总额1850亿元，较去年同期略有下降2.6个百分点。Wind此前数据显示，2020年以来，房地产企业境内外债券发行规模达到1848.69亿元，超过2019年同期规模。

嘉里研究中心认为，自疫情爆发以来，房地产企业的销售受到了很大影响，销售回报有限，但存在到期债务、刚性成本等诸多费用，因此抓住融资机会积极筹集资金势在必行。

短期债务占未完成销售业绩的比例相对较高

绿地作为房地产行业的龙头企业，近年来在中国房地产企业排名中一直稳居前十。根据克尔研究中心的数据，绿地集团的上市公司绿地控股2019年的总销售额为3880.2亿元，在中国房地产企业中排名第六。

然而，2019年绿地控股的签约销售面积呈现负增长，签约销售额几乎停滞不前，这在领先的房地产企业中是罕见的。公告显示，2019年，绿地控股的签约销售面积为3257.2万平方米，同比下降11.1%；合同销售额3880.42亿元，同比增长0.1%。

至于绿地控股去年房地产业务的签约销售额，绿地控股集团董事长兼总裁张玉良今年年初直言不讳地表示，他没有完成内部设定的4000亿元的目标。

2016-2018年和2019年前三季度，绿地集团的负债率保持在87%至89%之间，基本保持稳定。扣除预付款后，资产负债率分别为66.18%、60.56%、56.48%和50.84%，呈逐年下降趋势。

但从负债绝对值来看，2016-2018年和2019年前三季度，公司负债总额分别为6540.24亿元、7518.72亿元、9245.69亿元和9108.95亿元，其中有息债务余额(包括短期贷款、借入资金、一年内到期的非流动负债、应付短期债券、短期融资)。

来源:格陵兰集团债券招股说明书

根据绿地集团公司债券募集说明书，截至2019年9月底，公司2993.3亿元的计息债务中，一年内到期的计息债务总额为958.91亿元，占计息债务总额的32.04%，短期债务压力较大；2016-2018年和2019年前三季度，公司的流动比率分别为1.46、1.33、1.25和1.31，速动比率分别为0.40、0.44、0.45和0.44，相对较低。

“尽管发行人保持了充足的货币资金，但仍存在短期偿债压力的风险。”根据招股说明书。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫向中信经纬的客户表示，近三分之一的计息负债是一年内到期的债务，这在房企中已经比较高，表明企业短期债务风险较高，这也是绿地集团发债的目的之一。虽然绿地集团近年来发展迅速，但主要是受债务驱动，目前债务已超过9000亿元。债务驱动模式是不可持续的，一旦销售压力增加，就很容易出现资本周转问题。

此外，截至2019年9月底，绿地集团完成产品开发1264.92亿元，占本期期末存货的21.24%。根据招股说明书，考虑到成品中有很多商业项目，项目储备中有很多商业项目和三线、四线项目，未来有必要关注项目的后续销售去化学化。

买买买土地市场追求规模？

据中央参考研究所28日的数据显示，今年1月至2月，全国50强房企共获得土地2861亿元，同比增长28.0%；征地面积前50名住宅企业征地总面积4868万平方米，同比下降18.4%。据中央参考研究所称，企业在一线和二线城市聚集土地的趋势很明显。

就绿地控股而言，1-2月的征地金额为82亿元，征地面积为283万平方米，在中国房地产企业中分别排名第九和第二，征地范围覆盖上海、苏州、Xi、昆明和安庆。鉴于绿地控股此前已在四线城市获得了更多土地，张玉良今年年初表示，绿地控股未来的土地收购重点将回到一、二线城市，而第三个四线城市将取决于地区增长，包括人口和金融政策。

中信经纬的客户还注意到，绿地集团除了招标、拍卖和并购外，还与一些地方签署了战略合作框架协议。2月20日，绿地集团与兰州市政府签署战略合作框架协议，开发兰州陆港金融产业中心项目(暂定名)，可开发建设土地约3123亩(含企业园区用地)，总投资约360亿元，总建筑面积约400万平方米。2月18日，绿地集团与烟台市政府签署战略合作框架协议。双方计划合作三大项目，包括烟台南站城际高铁空站芝罘区幸福新城地标和穆平会展中心，总建设用地约4100亩，总投资约400亿元。

谢逸枫认为，绿地控股去年的业绩未能达到目标，目前正在积极收购土地，旨在进一步扩大其主要房地产业务的规模，但如何平衡扩张与负债之间的关系仍很棘手。绿地集团在2018年提出，未来三年，绿地地产的主营业务将力争保持年均销售规模在5000亿元以上。(中信经纬应用)

来源：环球邮报中文网