存量房贷利率换锚进入尾声 工建农中邮五大行拟批量转换定价基准

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今年2月的最后一天，许多银行发布了最新的抵押贷款“换锚”公告，将于3月1日至8月31日接受浮动利率个人贷款的定价基准转换业务。

根据央行规定，利率定价模式转换原则上应在8月31日前完成，定价基准只能转换一次。

在完成利率定价模式转换的最后期限前不到20天，许多银行最近宣布，将把符合转换条件但尚未批量转换为低利率的浮动利率个人住房贷款的定价基准转换为低利率。

五家国有银行计划分批转换定价基准

今年3月1日，备受瞩目的个人住房贷款定价基准转换正式启动。根据央行规定，利率定价模式转换原则上应在8月31日前完成，定价基准只能转换一次。

完成利率定价方法转换的截止时间不超过20天。8月12日，中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行和中国邮政储蓄银行等五家国有银行宣布，从8月25日起，将对符合转换条件但尚未批量转换为低利率的浮动利率个人住房贷款的定价基准进行转换。

上述五家国有银行均在公告中表示，批量转换完成后，如对批量转换结果有异议，可在2020年12月31日前通过手机银行切换回原定价方式或与贷款经办行协商。

《国家商报》记者注意到，对于上述银行批量转换模式，一些银行将统一将贷款重新定价日期设定为贷款发放日期的对应日期。

事实上，已有五家以上银行发布了批量转换浮动利率抵押贷款定价基准的通知，交通银行和平安银行均发布了统一转换现有浮动利率贷款客户定价基准的lpr通知。交通银行统一调整低利率浮动正负时点的时间是8月21日，平安银行是8月12日。

如何选择两种抵押贷款利率定价方法？

事实上，浮动利率贷款定价基准的转换只是定价模式的转换，转换的方式有两种:

首先，浮动利率贷款的定价。浮动利率贷款应在合同中约定，根据相应期间的lpr加上或减去一定的利差来计算具体的利率水平，利率随参考lpr的变化而波动；

第二是固定利率贷款的定价。固定利率贷款的利率水平在合同期内保持不变。具体利率水平将根据合同中规定的某个时间点或时间段的lpr加减点来确定。一旦利率水平确定，它将保持不变，直到贷款到期日。

利率定价基准只能转换一次，转换后不能再次转换。

根据基准利率定价和根据lpr定价有什么区别？有三个主要区别:

首先，两种定价方法的“锚”不同，即参考值不同。在基准利率定价方法下，贷款利率锚定中国人民银行公布的同期同档次基准利率；在lpr定价模式下，贷款利率锚定国家银行间同业拆借中心公布的相应期间lpr。在贷款发放和重新定价时，不同的锚值决定了不同的定价基准。实际贷款利率将根据固定定价基准浮动确定。

第二，两种定价基准的市场化程度不同。基准利率由中国人民银行不时调整和公布。中国人民银行于2015年12月公布了最新的贷款基准利率；全国银行间同业拆借中心于每月20日公布(节假日顺延)。与基准贷款利率相比，lpr更市场化，更能反映市场供求的变化。

第三，两种定价方法的浮动模式不同。在基准利率定价方法下，一般按比例浮动，例如基准利率上升10%；在lpr定价模式下，浮动是以点数为基础的，例如lpr加40个基点。

如果同一笔商业个人住房贷款在2020年3月至8月期间随时发生转换，则应根据2019年12月的lpr和原执行的利率水平确定增值，增值不受转换时间的影响。

这个定价基准转换对购房者有什么影响？以转换为lpr加点形成的浮动利率定价方法为例:

商业个人住房贷款原合同期限为20年，剩余期限为8年的，原合同约定的利率为5年以上贷款基准利率的10%，当前利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发行的超过5年的lpr为4.8%。

如果借款人和贷款人在2020年3月30日确定了转换定价基准，且重新定价期仍为一年，且重新定价日期仍为每年1月1日，则加分应为0.59个百分点或59个基点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日，执行利率仍为5.39%(4.8%+0.59%)。在其后的第一个重新定价日，即2021年1月1日，根据重新商定的重新定价规则，在2020年12月发行的5年期以上，执行利率将调整为低利率+0.59%，此后每年调整一次。

如果转换为固定利率，则转换后的利率水平等于原合同的当前执行利率水平，利率水平在合同剩余期限内是固定的。

目前，最新的lpr报价是7月20日，贷款市场报价利率(lpr)一年期为3.85%，五年期以上为4.65%。

来源：环球邮报中文网