以业绩持续增长促进估值提升

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上市越早，对企业的帮助越大

《中国证券报》:2000年，你带领徐汇成立了第二家公司，并将总部设在上海。回顾这20年，你认为最正确和最错误的决定是什么？如果你重新开始，你会做什么改变？

林忠:在过去的20年里，我认为最正确的决定是在上海开始第二次创业，这让公司在发展阶段有了更大的舞台。随后，我们以长江三角洲为大本营，逐步发展到全国，这也证明了原来的决定是正确的。

第二个最正确的决定是在2011年在香港上市。现在回头看，上市越早，对企业的帮助就越大。2012年港股上市后，徐汇变得更加强大，进入快速发展时期。事实上，上市不仅是融资，也是与国际资本市场接轨。让我们用国际投资者的要求激励自己。

企业家的成长伴随着学费。没有人可以例外。大错误很难犯，小错误无法避免。徐汇有时买错了地，用错了人，做出了错误的商业决策。所有这些错误都是损失背后的原因。对于房地产行业来说，最大的错误是战略错误，第二是用人错误，第三是买错了地；策略不能出错。如果出了差错，后果将非常严重。

到目前为止，徐汇很幸运，没有犯任何重大错误，也没有经历过多的危机。这是因为我们从每一个小错误中学习，并不断变化和成长。

《中国证券报》(China securities journal):尽管徐汇扎根上海已有20年，但它仍被视为一家福建地产企业:它的大手和大动作与上海本土企业相对保守的风格不尽相同。你觉得这个怎么样？

林忠:我们认为徐汇没有非常激进的风格。我们的负债和杠杆在类似的房地产企业中处于较低水平。事实上，由于上海人才高地的优势，徐汇自成立以来一直是一家国有企业。我们的员工来自世界各地，任何地方都没有多少人。我们经常开玩笑说我们都是上海的农民工。

徐汇追求稳定和长期发展，寻求增长率、负债率和利润率之间的平衡。我们不会追求如此极端的增长，更不用说极端的杠杆作用了。我们的净负债率长期保持在70%以下，融资成本保持在6%以内，未来还会进一步降低。

徐汇成立于20年前，经历了从零到一的时代。股权分置改革后，它很早就开始规范管理，并被国内外专业投资者在公司治理方面所认可。有些非福建企业也很激进，有些很稳定，这与不同企业的选择有关。我们不能给这一点贴上标签。

引进国际长期投资者

中国证券报:你认为家族企业和现代企业制度哪个更好，如何互补？今年6月，美国资本集团入股徐汇。引进外国股东的目的是什么？

森林中:企业根据自身的发展状况和阶段选择治理体系，不一定优或劣。

就徐汇而言，我们是一个家族控制的现代企业，这就要求我们建立一个具有现代企业制度的治理机制。企业继承和家族继承也是两个概念，企业家必须明白这一点。一个企业的传承就是让它像齿轮一样运转，成为一个百年老店。家族的传承更多的是价值观和精神的传承，与企业经营的传承是分离的。家庭不可能一直拥有合适的商业人才。因此，一个企业的继承必须通过董事会，董事会在未来将是社会化的，包括家族代表、股东代表和社会精英，董事会将选择最合适的管理层。

今年6月，我们向6家机构投资者配售了1.85亿股，其中约1.77亿股配售给了一家国际知名的长期投资机构，这与徐汇坚持的“长期主义”是一致的。引进国际长期机构投资者将有助于优化股东结构，有利于徐汇的长期实力。

目前，徐汇拥有五类机构股东，其中国际投资者包括欧洲、美洲和亚洲的长期养老基金，欧洲最大的养老基金和保险集团，加拿大的大型保险集团，以及国内知名的公开发行和私募机构和大型国际指数基金。

中国证券报:一直以来，房地产赚钱，但地产股不赚钱。未来如何提高房地产公司的估值？

林忠:房地产行业股价被低估的现象受到行业、政策和风险偏好等多种因素的影响。尽管如此，房地产公司的盈利能力表现一直不错，优秀的公司能够保持20%左右的净资产收益率水平，具有较高的股息收益率，值得进行长期价值投资。

就徐汇而言，自上市以来，大股东通过增持股份表达了对公司长期价值的信心，今年增持股份超过3亿港元。自上市以来，股息已达到每股1.44港元，超过了ipo发行价。

从中长期估值改进的角度来看，稳定、持续、高确定性的业绩增长是核心起点，也是获得高估值的基础。对于徐汇来说，有必要通过以下几个方面的工作逐步提高估值水平，向大企业靠拢:

首先，徐汇的战略远见和严格执行是企业发展的核心竞争力。在具体的业务模式中，通过增加多元化的土地收购和丰富多元化的收入结构，区域一体化保持了组织的活力，确保了绩效增长的确定性。

其次，在房地产行业的新周期中，经营效率的多维度、全周期提升和管理红利的良好运用是我们保持roe水平在行业领先地位的重要工具，也是吸引长期机构投资者的重要因素。

第三，徐汇始终坚持稳健平衡的发展模式，追求业绩增长与负债的平衡，努力提高信用评级，这也是持续改进估值的重要基础。

此外，我们应与资本市场保持持续、有效、顺畅的沟通，明确绩效发展方向，持续实现绩效增长，获得更多国内外长期投资者的认可，以获得更高的估值和定价。

聚焦房地产行业

中国证券报:房地产行业已经进入股票竞争时代。许多人认为这个行业将会迎来合并和整合的趋势。徐汇有没有考虑购买中小型房企？

林忠:疫情过后，行业现金流紧张，可能会有越来越多的房地产企业面临破产风险，有很多并购机会。从今年年初到现在，我们已经收到了一些企业的收购请求，但是经过评估，没有一个符合我们的内部标准。

收购失败案例的核心问题是我们找不到符合我们要求的好资产。我们对并购仍然非常谨慎。根据我们的标准，如果它是一项资不抵债的资产，我们不会出价。因此，我们现在更多的是一个项目收购。如果我们不进行这种收购，我们应该选择“好苹果”，并对股东负责。

中国证券报:房地产和许多行业之间有很强的协同效应。徐汇有没有进入新领域，投资高质量公司的想法？

林忠:房地产开发仍然是徐汇今天最重要的业务。与此同时，我们仍然专注于发展明天的业务，如房地产，长期租赁，商业和其他“房地产+”部门。这些业务都是围绕房地产开发主渠道安排的，与主业务具有战略协同作用。

未来几年，我们将主要加强和拓展主营业务，保持主营业务一定的增长速度。随着主营业务的扩大，“房地产加”应沿着纵向产业链和横向价值链发展。像今年一样，在我们整合了永胜服务之后，“徐汇+永胜”的协同效应有望进一步加强。

未来，房地产企业发展主业的规模将会缩小。一旦开始萎缩，明天的企业需要承担增长的责任，确保利润不缩水并保持正增长。明天生意萎缩后，后天生意就会增长，这样才能保持收入的增长。

因此，为了保持企业中长期的持续增长，我们应该“今天奋斗，明天布局，后天思考”。徐汇也在积极寻求其他行业的发展机会，目前仍在研究之中。据估计，徐汇将成为10年内的第二大主业。

□本报记者高盖芳

在徐汇控股成立20周年之际，徐汇控股董事长林忠接受了《中国证券报》记者的专访。林忠认为，目前房地产业股价被低估的现象受到行业、政策和风险偏好等多种因素的影响。从中长期估值改进的角度来看，稳定、持续、高确定性的业绩增长是核心起点，也是获得高估值的基础。

林忠透露，未来几年，徐汇将继续加强和扩大其主要房地产业务，并保持一定的增长速度。主营业务扩张后，有必要沿着纵向产业链和横向价值链发展“房地产+”。“为了保持企业中长期的持续增长，今天要努力，明天要规划，后天要考虑。”

来源：环球邮报中文网