2019年楼市：高位运行，稳定可期

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趋势本报记者周

判断房地产市场的好坏取决于表面上的需求，而市场状况取决于供求关系。从长远来看，这取决于是否有工业支持。房地产本身显然不可能持续发展，但必须得到实体经济的支持。搞好供给侧结构改革是优化经济结构、提高经济质量和效率、最终刺激房地产发展的主要出发点。

目前，中国部分城市仍面临房价上涨的巨大压力，主要是经济结构合理、发展势头强劲、环境良好的一、二线城市和一些三、四线城市。除了这些城市，大多数城市的房地产已经逐渐趋于平衡，甚至有些城市出现了供过于求。总体而言，2019年，在实体经济没有大幅下滑的情况下，房地产市场仍将保持高位运行和相对稳定，整体发展前景依然看好。

房地产开发/0/房间仍然很大

如何看待中国房地产市场的发展前景？首先，我们必须了解中国经济。经济的核心无非是产品和服务。只有当产品和服务增加并被需求方接受时，经济才会增长。由于中国与产品和服务相关的生产能力的逃逸序列，其中一些是低效甚至无效的产出。在这种情况下，即使你印更多的钱，也无济于事。这就是为什么我们应该关注供给方面的结构改革。过去，“三比一、一减一补”取得了显著成效，一些低端过剩产能逐步退出，从而推动经济向高质量发展。然而，去杠杆化有点仓促，融资成本一直居高不下。幸运的是，我们开始努力“减少一个，弥补一个”，即降低成本，弥补缺点，这是非常准确的。

纵观全球，投资对中国经济增长的贡献非常大，尤其是在过去，现在消费正慢慢走在前列。中国投资了大量项目，包括铁路、公路、机场、房地产项目等。40年来，中国在发达国家经历了两三百年的发展，投资贡献巨大。今天，整个中国仍然像一个繁忙的大型建筑工地，正在如火如荼地进行着。如果我们重视环境保护，这是一件好事。投资项目越多，就业机会就越多，收入也会相应增加。同时，由于我国单位面积投资强度高，基础配套设施不断完善，环境不断改善，土地价值不断升值，这也是房价上涨的主要内在因素之一。

根据国家统计局的数据，自改革开放40年来，中国固定资产投资一直保持快速增长。1981年至2017年，全社会总投资490万亿元，年均增长20.2%。以北京为例。改革开放40年来，仅城市基础设施投资就达到2.5万亿元，年均增长18.4%。这些天的投资将被收回。由于地价不断上涨，地价合理上涨是正常的。问题是它不能升得太快。前几年，是因为地价和房价上涨过快，导致了一定的房地产泡沫。长期来看，我们会继续投资，地价和房价会上涨。未来的房地产发展仍然很大，但在短期内，我们必须严格控制房价上涨，挤出泡沫。

根据国家统计局发布的数据，2018年11月，中国房地产开发景气指数为101.92，比10月份下降了0.03个百分点。尽管有所下降，但繁荣指数仍高于100基线，表明繁荣是可以接受的。与此同时，房地产开发投资、商品房销售面积和销售量均保持增长，但部分指标有所下降。业内人士预测，2018年全国房地产销售额可能超过14万亿元，创下新纪录。

恒大研究院的研究报告也显示，未来的房地产市场依然巨大。居民收入和城市化水平的不断提高是房地产市场发展的根本动力。住房需求来自人口增长和迁移、生活条件改善和城市更新。三大需求支撑中期市场空房:预计自住需求在2018年达到14.5亿平方米的峰值后将会下降；2019年和2020年分别为14亿和13.4亿平方米；从2021年到2030年，年均为11.9亿平方米。其中，城市居民人口增长、人均住房面积增长和城市更新改造带来的需求分别占总需求的42.9%、52.7%和4.4%。如果同时考虑政策刺激因素，预计房地产市场将在2019年稳步发展，并保持高惯性运行。

适度的政策调整“价格控制和数量保证”

近年来，除了经济发展和投资之外，房价迅速上涨，这主要归因于快速城市化和人口自由流动。没有人口的自由流动，中国的城市化就不可能完成，也不可能取得今天的经济成就。改革红利、人口红利和土地红利都促进了房地产业的快速发展。

然而，人口红利和土地红利正在逐渐消失，老龄化增加了社会负担。我们希望通过全面深化改革不断释放政策红利，进一步促进经济持续健康发展。其中，经济运行成本高、户籍制度和民生缺陷都是急需改革的领域。

目前，高收入群体基本上都在城市有住房，但中国有2亿多流动人口，其中大部分是农民工，在城市不买房的主要是这些人。他们是具有城乡双重身份的居民。虽然中小城市没有户籍门槛，但就业收入是个问题，所以很多中小城市都涌入了大城市。这些家庭实际上属于“两个家庭”:第一，农村不可靠。，依靠在城市工作；第二，这个城市不可靠，很难安定下来。解决流动人口问题是实现高质量发展不可回避的障碍。

看看房地产以外的房地产，虽然现在这个市场的整体情况还是不错的，像宏观经济一样，一些趋势迹象值得关注。如果政策不调整，最初的下降趋势可能会加剧。特别是在当前一些主要经济指标和许多行业都出现下滑迹象的情况下，房地产很难继续保持快速增长。因此，必须果断采取多种措施，制定全面的政策，使投资、消费和出口三驾马车协同工作，促进经济稳定持续增长。

显然，在2019年，我们不能使用4万亿的经济刺激，金融政策也不允许洪水泛滥，但刺激仍然是需要的。同时，我们应该防止房价在政策的刺激下再次大幅上涨，否则风险会更大。特别是在热点城市，要坚决贯彻中央“住无投机”的精神，控制好房价，采取“控价保量”的策略，通过政策微调增加住房保障，支持合理自住和扩大需求，扩大房地产交易量，遏制经济下滑。

我们看到，为了进一步支持实体经济发展，优化流动性结构，降低融资成本，央行采取了定向降息、降低金融机构存款准备金率等措施。央行已经释放了约8000亿元人民币的长期净资本，预计未来可能会继续降低RRR利率或不对称降息，这将有利于股市和楼市。随着未来一系列改革措施和政策调整的出台，经济发展的新动能不断增强，2019年房地产市场整体发展前景依然看好。

来源：环球邮报中文网