楼市全面回暖？一二线城市的小阳春VS三四线城市的回调

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鉴于多种内生原因，没有足够的动力保持房价上涨。根据行业分析，未来区域市场差异将越来越明显。

与此同时，对于住房企业来说，融资的困难仍然没有减少。随着房地产调控的深入，房企逐渐出现业绩增长乏力的现象。展望2019年，整个市场仍将聚焦于“稳定地价、房价和预期”。

“金、三银、四银”在小阳春，近日，一些城市的“升温”之声引起了关注。然而，从整体情况来看，一、二级房地产市场的复苏主要是由需求旺盛和需求改善推动的，而三、四级房地产市场仍处于盘整期。此外，由于多种内生原因，没有足够的动力保持房价上涨。根据行业分析，未来区域市场差异将越来越明显。

与此同时，对于住房企业来说，融资的困难仍然没有减少。随着房地产调控的深入，房企逐渐出现业绩增长乏力的现象。展望2019年，整个市场仍将聚焦于“稳定地价、房价和预期”。

《小羊春》出现在第一和第二行

自2019年以来，一线城市中小单位交易量大幅增加。一方面，房价已经下降；另一方面，只需要钱的人不愿意等着瞧。

根据中国指数研究所的报告，根据对100个城市新建房屋的全样本调查数据，2019年3月，全国100个城市的房屋均价(新建)为14759元/平方米，同比增长0.24%，比上个月高出0.14个百分点。就上升和下降的城市数量而言，62个城市环比上升，36个城市环比下降，两个城市与上月持平。

以北京为例，在“3.17”新政和一系列监管措施下，北京两年内售出约50，843套新房，较新政出台前两年下降约45%；同期，北京售出了近28万套二手房，与新政出台前的两年相比下降了约42%。

随着北京、上海等一线城市的前期调整到位，成交量触底反弹。根据壳牌研究院的数据，北京买家3月份的交易周期为79.2天，比上个月略有下降，但仍处于历史高点，市场交易速度较慢。另一位知情人士表示，3月份市场发生了变化。由于网上签约数据的滞后，这些“热点”可能会在4月份的交易量数据中反映出来。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，楼市的复苏受到三个因素的影响:一是3月份楼市“小阳春”的判断让部分买家观望，积极入市，市场情绪得到调整；二是银行贷款也积极配合，贷款发放速度相对较快；第三，过去，持续观望和需求低迷的情绪已经释放。但就交易结构而言，这主要是需求和改善需求，而不是投资。

第三和第四行保持回调状态

虽然一些城市的房地产热潮正在升温，但全国的市场分化仍然很明显。

根据房地产服务提供商cric的数据，一季度，一线城市商品房交易总量同比降幅最小，明显好于去年同期，同比增长33%；二级和三级四级城市环比下降，市场出现重大调整。

此外，审评委的数据显示，四线城市的市场出现分化，佛山、徐州和惠州等四线城市的市场环比下降。数据显示，一季度，17个四线城市的营业额总计1601万平方米，同比下降22%，其中60%的城市一季度营业额同比下降，返乡潮没有如期出现。可以看出，换手率调整后的城市大多集中在长三角和珠三角，东莞、惠州、徐州和常州是典型代表。

根据中国社会科学院的报告分析，四线城市的收入水平和人口吸引力较低，住房投资的投机需求和二手房市场相对不活跃，房价持续上涨的驱动力不足。如果未来调控政策不全面放松或转向，小洋春楼市将难以继续扩张。如果整体住房控制政策放松，甚至转向刺激购房，四线城市的本地“小阳春”可能会发展成新一轮的房地产热。然而，房价在快速上涨后会再次下跌。

住房企业降低了销售目标

截至目前，共有76家房地产企业发布了2018年年报。据中原地产研究中心统计，总体而言，a股房地产企业平均利润增长23%，但平均净利润增长率为11.9%，低于2017年12.1%的平均水平。在发布年报的76家企业中，有22家企业利润下降，70%的企业利润明显上升。

中原地产首席分析师张大伟认为，2018年房企利润率下调的主要原因是资本成本较2017年大幅上升。随着信贷市场的不断规范，房地产企业通过其他渠道融资的需求持续上升。在大规模竞争的背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切。他指出，2018年，随着监管部门严格控制银行信贷和信托基金非法进入房地产市场，住房企业融资难度越来越大。2019年，这种情况有望缓解。值得注意的是，银行对房地产信贷的态度也将极大地影响销售情况。

此外，从2019年1月和2月的销售数据来看，大多数企业相对稳定。然而，张大伟预测，2019年初的销售额很难超过2018年同期。

这主要是因为“稳定地价、稳定房价、稳定预期”仍然是2019年房地产市场政策的重要方向。在市场预期降温的大环境下，住宅企业普遍选择保守的应对策略。业内人士指出，地方政府微调放松或严格执行调控政策，是要因地制宜优化原有政策，进一步落实地方主体责任，用“一城一策”稳定市场，防止楼市波动。

上述预测也直接反映在房地产企业的年报数据中——2019年，40家房地产企业中有25家的销售目标增长率低于20%，平均目标增长率仅为18.36%。

来源：环球邮报中文网