深圳高房价溢出效应放缓 “世界工厂”东莞楼市下行

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"首付是10万英镑。"近日，在深圳工作的萧也在一位中介的陪同下，去东莞塘厦等林深地区看了几套房子。他承认这只是因为他考虑的首付很低。按照正常的首付，他现在负担不起。

近年来，在深圳需求持续泛滥的推动下，林深楼市成为众多深圳客户关注的焦点，尤其是2015年至2016年深莞楼市的繁荣期，更是引人注目，甚至一度被媒体和业内研究人员用作研究“双城居住可行性”的模型。

但现在深圳楼市低迷，林深楼市受到很大影响。被称为“世界工厂”的东莞就是其中之一。市场进入深度盘整阶段，近年来“首付低”、“首付贷款”等现象频频出现。

“首付低”和“首付贷款”现象再次出现，2018年，深圳买家占41.5%

2017年，全国房地产市场升级，东莞也不例外。

从2017年4月11日起，第一套外国户籍需要一年的社会保障年限，需要两年才能转移；如果你有全日制本科以上学历或者非本地户籍的初级职称，如果你能在头两年按月缴纳半年以上的社保，你就可以购买第一套房。

然而，最近，作为一个购房者，记者实际上探索了林深区，如塘厦和黄江在东莞，并了解到这一地区的许多物业可以购买的客户第一，同时支付社会保障。当他们有资格买房时，他们会排队进行网上签约和申请银行按揭。

许多中介机构表示，上述购房方式基本上可以在东莞林深地区采用，但在东莞腹地，房地产客户大多是东莞本地人，因此他们必须具备购房资格才能购房。

一些房地产销售强调，购买限制政策应严格遵守，社会保障必须支付，网上签约只能做后，有资格购买的房子。“但现在买房可以说是用今年的钱买明年的房子，这还是很划算的。”

除了购房资格外，特别值得一提的是，“分期付款首付”和“首付贷款”在东莞房地产中频频出现。

以塘厦某住宅楼为例，采用30%的正常首付款和分期付款方式。不同的支付方式有不同的优惠力度。

根据该房产的销售介绍，如果正常首付款是30%，你可以在签约后7天内享受98%的折扣；如果首付款是分期付款，5%将在合同签订后7天内支付，5%将在一个月内支付，剩余的20%将在六个月内支付，所以您可以享受99%的零利息折扣。

这名销售人员解释说，分期支付首付是解决客户首付压力的一种办法，也是企业提取资金的一种方式。“此外，深圳的客户还需要时间缴纳社保，才有资格进行网上签约。因此，事实上，在过去的六个月里没有必要提供住房，只需要支付社会保障和支付首付款。”

这种情况并不存在，唐厦公寓推出了“首付贷款”。部分首付款，其余首付款可根据个人条件向开发商申请第三方贷款，可以是信用贷款或房地产抵押贷款。房地产销售表示，贷款金额也是由个人情况决定的，这种贷款方式不影响银行按揭，也没有信用信息。值得一提的是，此类贷款需要向贷款公司一次性支付3分手续费。

那么，分期支付首付款有风险吗？

戴德梁行华南与华西研究部高级主管张对《镁雕地产》记者表示，事实上，在市场低迷时期，分期付款是开发商吸引客户的一种手段。严格来说，他们都在玩边缘球，这对买家和房地产企业来说都是有风险的。

例如，首期付款分为六个月。对于买家来说，他们是否能够在六个月内支付足够的首付，以防当时信用信息失效或者开发商在六个月内发生意外，毕竟没有网上签约就不是一次成功的购买；对于房地产企业来说，一旦客户信用失败，就意味着该房产还没有真正交易成功。

在实际走访期间，记者发现深圳楼市的低迷对林深市场影响很大。

高速公路上的一些中介正在分发房地产宣传页。业内人士表示，“这主要是一些小型中介公司在市场下跌时吸引客户的一种方式。”此外，在几个房地产营销中心，记者看到，只有五，六组客户来看房子最多，并没有看到现场签署的合同。

乐友佳研究中心的数据显示，2018年东莞最大比例的购房者仍需要买房，占74%，比2017年高出约7个百分点，而改善需求有所下降，仅占18%。与此同时，2018年东莞本地买家仍然很多，占55.5%。与去年相比，深圳买家占比下降41.5%，上升4.7个百分点，东莞和深圳买家差距缩小。

连续三个月，供应量超过55万平方米，东莞楼市进入深度盘整阶段

东莞楼市2018年的整体表现并不十分抢眼。受严格的新房社会保障调查、备案价格限制、二手房三倍价格等一系列政策的影响，楼市相对平淡。

根据乐友佳研究中心的数据，东莞一手住宅的供销连续三年下降。2018年，东莞整体供应量不高，年供应面积仅为499万平方米，比2017年下降27.6%。其中，前1~9个月(6月除外)月供应量基本保持在50万平方米以下，10月开发商去库存供应开始增加，连续3个月超过55万平方米。

2018年，东莞的销售面积为521万平方米，比2017年下降了7.6%。随着年底供应面积的增加，销售面积也一路增加，尤其是12月份，总销售面积达到83.99万平方米，遥遥领先。

截至2018年12月31日，东莞的住房存量面积约为490万平方米，库存下降。按近6个月的消化率计算，东莞库存区域消化周期为10.09个月，总体库存压力不太大。

据乐友佳研究中心分析，2018年，东莞限购售房政策保持不变，加上严格的社会保障调查和严格的新房备案价格控制，2018年东莞一手住宅交易量再次降温，网上签约45，341套，较2017年下降10.3%。

尽管成交量有所下降，但东莞房价一直在稳步上涨，东莞房价五年内上涨了89.8%。然而，2018年与2017年相比增长了5.1%，增速放缓。

值得一提的是，东南部的东莞林深区近年来一直受到低供高住的影响，其成交量和成交价格都不算太高。2018年，滨海区一举夺得房价第一名，排名第二。

同时，东莞楼市的平淡表现并不影响开发商收购东莞土地的热情。

据乐友佳统计，2018年东莞共有35处商住用地，成交26宗，拍卖3宗，终止5宗，暂停1宗；营业额为245亿英镑，比上个月增长36.6%；销售面积约240万平方米，比上个月增长30.4%，平均楼面价格为10227元/平方米，比上个月增长4.76%。如果不包括每块出售土地所需的面积，实际可售楼面价格将增加约16%。然而，政府应该更加理性地控制开发商，2018年售出的26个商业和住宅区中，有40%需要配套建设。

对征地企业而言，2018年东莞本地拍卖市场仍是外国品牌的盛宴。其中，华润、金地和万科各拿了三块地并列第一；此外，2018年，深圳人才安珠、安徽交通控股等7家开发商首次进入东莞，只有东莞当地房地产公司天林地产(Tianlin Real Estate)拿到了一块土地。

合肥研究院高级分析师李兴旺认为，2017-2018年是楼市集中调控的一年，需求受到抑制，与疯狂的2015-2016年相比，需求大幅下降。目前，从回归到2015年，东莞房地产市场的供求处于合理的正常状态。2018年继续严格监管，2017年总体形势基本稳定，去库存压力相对缓和。

在张看来，楼市与深市楼市密切相关。短期内，深市处于低迷状态，林深地区的市场波动更加明显。在稳定世界、促进市场长期健康发展的方向下，2019年深圳房价的总体目标仍然是保持稳定。预计本地市场小幅下行的可能性较高，在供给和价格的刺激下，交易量有望增加。然而，深圳从长远来看还是乐观的，粤港澳大湾区是有利的，林深地区也是乐观的。

来源：环球邮报中文网