水皮：张弛有度，方显从容，辩证看泰禾“高负债”

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近年来，许多优秀的房地产企业通过合理的负债规模做大，有人质疑负债率是否过高，风险是否过大。水皮认为，事实上，我们应该辩证地看待这个问题，动态地看待住房企业的负债率。

房地产对资本的需求非常大，需要通过增加杠杆来增加。这种杠杆作用需要在可控范围内，即企业的资产能够覆盖负债。如果无法覆盖，一旦遭遇紧缩周期，资本链很可能会断裂。如果这种杠杆在可控范围内，对于房地产企业来说，杠杆是其盈利和扩张的捷径。

比如，在货币宽松时期，房地产企业融资相对容易，成本也低。主动增加负债可以帮助企业做大，获得更多的土地，为未来发展节约能源。宽松的外部金融环境也提振了房地产市场的房地产销售数量和价格。

一旦收紧货币政策，房地产市场将首当其冲受到宏观调控的影响，房地产开发贷款和抵押贷款将受到影响。房地产企业的现金流将承受严峻的考验，高负债也意味着高风险。

根据水皮的观察，泰和集团是这样一个善用杠杆的房地产企业。

根据泰和集团年报，2017年，泰和在银行贷款、信托贷款、中期票据、私人债务、海外融资、资产证券化等领域推出了多元化、低利率的融资方式。，获得融资1211亿元。泰和抓住融资窗口，获得大量低成本现金，为项目开发和公司发展奠定了坚实基础。2016年和2017年，太和迅速进入一、二线城市，加快了国家发展。

手里有食物，但心里没有恐慌。

水皮注意到，2016年之前，泰和集团频繁出现在公开市场上，抢占土地，抢走许多优质地块；2016年后，泰和的土地扩张已经转向并购阶段，90%是通过合作并购，土地成本只有公开市场的一半甚至三分之一。通过并购方式收购土地可以降低土地收购的成本和风险，缩短项目开发周期，迅速扩大公司土地储备规模，形成反周期的土地收购。

2016年和2017年，泰和集团的负债率分别为82.40%和87.83%，负债率上升，这是积极扩张的结果。在此期间，社会融资成本低，楼市销售火爆，市场行情好，泰和集团抓住机遇做大规模，销售规模翻了一番，分别达到408亿元和1007亿元，同比增长147%，成功突破1000亿大关。

在2015-2017年的楼市大牛市中，水皮看到，与泰和集团一样，低成本融资在早期实现了规模扩张，大胆运用杠杆，反周期收购土地，引领企业快速发展。也有融创、恒大等品牌企业，留下了一批过于谨慎、错失扩张机会的老派房地产企业。

2018年，所有领域都去杠杆化了，融资收紧了，资金更加昂贵了。第一套房的利率甚至比基准利率高出40%。然而，在多轮调控下，房地产市场的销售和支付将放缓，住房企业的融资渠道将收紧。显然，现在房地产企业增加杠杆率是不明智和危险的。

从2018年开始，太和集团、恒大、融创、华夏幸福都启动了降低杠杆率、谋求稳健发展、加快周转、缩短开盘周期、促进催收的模式，部分还引入了新的资本方，以增强资本实力、降低负债率。例如，根据泰和集团2018年第三季度报告，其负债率为84.78%，成功落入行业安全线，杠杆降低取得成效。

根据水皮的观察，太和集团董事长黄启森是一位金融专业人士，也是房地产界为数不多的既懂金融又懂房地产的企业家之一。他认为，房地产是资本密集型产业，合理的负债和高周转率可以有效规避市场和政策风险。根据对市场和融资环境的前瞻性预测，泰和的杠杆加减方法较为宽松和恰当。

水皮经常说，2018年后，现金将成为国王。手里有现金的人就是叔叔。未来，现金将变得更加珍贵，融资将变得更加困难，成本将飙升。对于资本密集型的房地产行业，从空未来的资本环境和市场增量来看，想学习前20名的房地产企业很难实现大规模融资扩张，以低成本进入一、二线城市。

不是现在就是永远。

来源：环球邮报中文网