楼市首次板块轮动近尾声 三四线城房价仍有下行风险

本篇文章2647字，读完约7分钟

一线城市用了2.5~3年的时间从领先地位上升到领先地位。自2015年上半年以来，全国房地产市场首次出现板块轮换，以一线城市领涨，强势二线城市领涨，全国市场普遍上涨。从2017年下半年到2018年下半年，非城市三线城市和非强势二线城市交替领涨，一线城市在严格的调控政策下领跌。

2019年，全国40个典型城市新建商品房交易面积分别下降了14%和31%。

上海市一居房地产研究所近日发布了《全国房地产行业轮换研究报告》(以下简称《报告》)，该报告以国家统计局公布的70个城市的二手房销售价格指数为报告数据，根据2015年1月70个城市的平均房价进行计算。据《报告》称，在本轮上涨周期中，全国二手房平均价格上涨了24%；一线城市房价涨幅最大的是61%，其中深圳涨幅为80%，上海涨幅最低，为45%。

易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉《商业日报》记者:“二手房价格反映的板块轮换基本相同。新建商品房受限价令等政策影响，可能不反映下降趋势，而二手房由房东自主定价，调整更彻底，更真实地反映市场情况。”

房地产市场的首次行业轮换即将结束

根据这份报告，在当前的房价上涨周期中，大多数城市都是在2015年下半年开始上涨的，而一线城市的涨幅更早。

数据显示，2015年上半年、2016年下半年和2016年上半年，一线城市房价涨幅分别达到8.9%、11.5%和17.4%。同期，城市群和非城市群的三线城市房价仍处于稳定阶段，仅略有起伏。

其中，深圳房价涨幅最大，2015年上半年分别达到17.3%和20.7%；中国东北的锦州市分别下降了3.7%和4.1%。

据《报告》称，2016年下半年，强势二线城市领涨，房价上涨10.6%。截至2017年上半年，除上海和广州外，主要城市还包括合肥、厦门、南京、无锡、长沙、郑州等二线城市，其中合肥和厦门的房价在2016年上半年分别上涨了36.2%和24.6%。与此同时，全国各城市的房价普遍上涨。

2017年上半年，城市群中的三线城市取代了强劲的二线城市，开始引领增长，增幅为5.1%。在同一时期，非城市群中的三线城市连续两年稳步增长，尽管增幅仍然最小。从2017年下半年到2018年下半年，在严格的调控政策下，非城市三线城市和非强势二线城市交替领涨，一线城市领跌。

在上海的内环，几年前四处找房子的宋告诉《国家商报》，杨浦区一套有10年历史的二手房已于几年前敲定。“房东想尽快卖现金，我们卖得很真诚。与2017年初相比，该价格下降了40万~ 50万元。但与此同时，我自己的‘老字号’上市价格也大幅下跌，我还没有出手。”

就城市类型而言，这一轮的上升是从一线城市到强势二线城市，再到城市群中的三线城市，最后到非城市群中的三线城市和非强势二线城市。从区域和城市群来看，它从华南和华北向华东和华中旋转，然后向西北和西南旋转；珠江三角洲城市群率先崛起，然后珠江三角洲和长江三角洲城市群交替引领崛起，最后京津冀城市群引领崛起。

易居研究所研究员王若臣(音译)对《商业日报》记者的分析是:“随着非城市群三线城市房价上涨时间接近本轮板块轮换(一年半)中各板块领先上涨持续时间的上限，房价会发生变化。随着货币安置政策的改变，这一轮全国房地产市场的行业轮换即将结束。”

第三，四线城市成交量下降的风险很高

近日，国家商报记者在上海市青浦区房地产交易大厅看到，办理房地产登记证的大厅有12扇窗户，但大部分窗户都是空的，这与之前肩并肩的场景形成了鲜明的对比。

前来申请房产证的陈先生只用了40分钟就完成了材料的初审、填表、复印、窗口审核等所有流程。过几天交税后，我会等着证明。他最后一次来这里，花了半个小时排队等候第一次材料检查。

“最近的处理速度还行。此时或下午4、5点，基本上没有必要排队。你来的时候可以做。”一名窗口工作人员告诉记者。

根据中国参考研究院的数据，2019年1月，四个一线城市新建商品房交易面积同比下降38.56%，同比上升0.34%。其中，二线代表城市交易面积环比下降28.37%，同比下降8.39%；三线城市环比下降24.63%，同比下降33.60%。

根据王若琛的分析，目前，中国商品房去工业化的周期已经在2018年8月达到9个月，然后见底。2019年1月，大部分城市商品房成交量大幅下降，尤其是非城市群的三线城市，导致当前板块轮换增加。

根据2019年1月《中国40个城市房屋交易报告》的数据，2019年1月，中国40个典型城市新建商品房交易面积环比下降31%，四线城市新建商品房交易面积环比下降30%。二线城市和四线城市未来的交易量面临更大的下降风险。

“由于目前的交易量，一线城市已经处于较低水平，并且有稳定的迹象；东部二线城市将继续降温，其他地区二线城市和四线城市的交易量将面临更大的下行风险。”益居研究所的研究员沈心告诉《国家商报》。

与历史数据相比，今年1月，北京一线城市的交易面积同比大幅增加，而上海和广州的交易面积同比略有增加，深圳的交易面积同比略有下降。一线城市总交易面积环比下降，同比略有上升，处于2014年以来的较低水平。从近几个月的交易量趋势和1月份的同比增长来看，有稳定的迹象。

今年的楼市走势主要取决于三四线城市

中原地产首席分析师张大伟在接受《中国商报》采访时表示:“今年，中国房地产市场主要依靠四线城市。与2018年春节期间三四线城市的活动相比，2019年返乡购房热明显降温，购房人变得更加理性。旧金山四线城市的大部分市场交易都低于去年。

根据易居报告，一线城市的房价已经调整了一年半多，未来可能会率先企稳。由于目前三线城市的房价上涨主要是由去库存化和汇率变动推动的，与一线和二线城市相比，基本面因素的支撑较弱。预计三线城市的房价将开始调整，并在未来很长一段时间内保持不变。

以厦门为例，在当前的上升周期中，其增长率在二线城市的轮换阶段仅次于合肥。2017年3月，厦门二手房价格一度上涨48.4%，此后房价持续下跌。2018年12月和2019年1月，厦门二手房成交量分别增长了31.4%和19.3%，呈现出复苏迹象。然而，从体积的角度来看，它仍然需要体积的不断扩大。

张大伟进一步指出:“2019年，除非信贷政策出现明显变化，否则三级四线城市从春节开始进入明显调整期的可能性越来越大。第三，四线城市的房价是有上限的，所以你不会觉得房价比第一线和第二线便宜，所以你可以在买买里买。交易活跃、城市化率高的地区，二手房市场相对活跃。”

来源：环球邮报中文网