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“COVID-19”流行病对房地产市场的影响有多大?最近,壳牌研究院基于不同流行持续时间的假设和政策的影响,定量计算了新二手房未来的市场趋势。壳牌研究院表示,尽管疫情将对市场产生一定影响,但不会改变行业的基本面。房地产仍然是一个巨大的行业,困难只是暂时的。企业和员工应该对未来市场充满信心。

贝壳研究院发布疫情对房产市场的量化测算

政策逻辑:根据疫情的持续时间,市场得到不同程度的拯救

短期市场走向的最重要变量是COVID-19流行病的持续时间,这将影响政策变化。壳牌研究院认为未来将会有三种政策逻辑:

第一,如果疫情能在2月份得到控制,市场有很强的自愈能力,政府可以在供应方面推出一些减税和减费的扶持政策,帮助企业渡过资金周转困难。

其次,如果市场要到3月份才能复苏,这意味着第一季度经济将面临巨大的下行压力。政府可以通过需求方面的一些放松政策来刺激经济调整,如调整限购政策和降低税收成本。同时,为了保持房价的稳定,政策一般都是宽松的,而不是刺激的。

贝壳研究院发布疫情对房产市场的量化测算

第三,如果疫情持续到今年上半年,对经济的损害可能触及债务危机,市场将无法自我修复。如果不采取干预政策,它可能会变成一场经济危机。因此,防范风险的宏观政策将转向防止经济衰退和金融崩溃的方向。

新建住宅市场:商品房年销售面积将逐年减少

爆发后,新屋市场受房地产政策影响最为明显,政策支持直接影响开发商的征地、贷款等行为。根据疫情持续时间,壳牌研究院认为,中国商品房销售面积将逐年不同程度下降。

假设“COVID-19”疫情在2月底基本结束,壳牌研究院预测3-4月将有一个小的市场修复期,全年商品房销售面积同比下降约4%。

图:全国商品房月销售面积(万平方米)及环比变化

数据来源:国家统计局,壳牌研究院

假设COVID-19疫情在3月中旬基本结束,市场可能在3月份略有好转,小羊春将推迟到4月份,上半年末销售将保持旺盛,增幅较大。全年,中国商品房销售面积将同比下降8%左右,相当于2014年受前期强调控影响,销售额同比下降。

图:全国商品房月销售面积(万平方米)及环比变化

数据来源:国家统计局,壳牌研究院

假设COVID-19流行病要到6月初才会完全结束,下降期可能会持续近两个月。与2019年12月相比,2月份的销售额下降了约60%,在3月份疫情爆发期间,市场保持在较低水平。经过4月至5月的疫情拐点后,市场开始略有回暖,6月和下半年商品房销售开始“回暖”,月度变化大于2018-2019年的平均水平。全年中国商品房销售面积将同比下降15%左右,受1998年房改以来金融危机的影响,仅次于2008年。

贝壳研究院发布疫情对房产市场的量化测算

图:全国商品房月销售面积(万平方米)及环比变化

数据来源:国家统计局,壳牌研究院

二手房市场:“小阳春”将会滞后甚至消失

二手房,二手房销售的影响不仅来自于疫情的影响,也来自于疫情后新房的影响。

假设疫情将在2月底结束,市场修复期将在3月迎来,二手房市场的“小阳春”现象将叠加。3月份的交易面积将高于往年的平均水平。此后,市场走势与2018-2019年的情况基本一致。总体而言,与2019年相比,疫情将导致第一季度同比下降16.6%,同比下降3.9%。

贝壳研究院发布疫情对房产市场的量化测算

图:全国二手市场交易面积和环比变化的计算

数据来源:壳牌研究院估计

假设疫情在3月中旬结束,二级市场的交易区域在1月和2月受到较大影响,交易区域在3月下旬开始反弹。受疫情影响,二手房市场的“小阳春”现象有所减弱,部分受疫情抑制的需求有望在疫情结束后的一个月内逐步释放。总体而言,疫情将导致一季度交易面积同比下降23%,全年交易面积同比下降9.3%。

贝壳研究院发布疫情对房产市场的量化测算

图:全国二手市场交易面积和环比变化的计算

数据来源:壳牌研究院估计

在疫情于6月初结束的假设下,二手市场的交易区域在第一季度受到很大影响,传统的“小阳春”现象被大大削弱。经过4-5月的疫情拐点后,市场开始略有回暖,6月和年底的交易开始了“回暖”模式。疫情将导致第一季度交易面积同比下降28%。疫情抑制的部分需求将在疫情爆发后的一个月和年底逐步释放,年交易面积将比2019年减少16.3%。

贝壳研究院发布疫情对房产市场的量化测算

图:中国二手市场交易区域和链条变化模拟

数据来源:壳牌研究院估计

在对疫情发展的不同假设下,壳牌研究院总结了2020年中国住宅销售的同比变化。

表:COVID-19流行病对全国房地产市场销售的影响预测

数据来源:壳牌研究院估计

从中国房地产过去十年的历史来看,2020年房地产总销售面积将超过16亿平方米,这仍然是一个非常大的量。就增长率而言,即使假设疫情持续时间最长,对新房的影响也比2008年好,对疫情持续到3月中旬的预测也比2004年好。

图:全国商品房销售面积同比变化

数据来源:国家统计局和壳牌研究院

结合分析,壳牌研究院表示,虽然疫情将对需求市场产生一定影响,但房地产市场仍保持巨大的成交量,企业和员工应对未来市场充满信心。目前,市场非流通性导致的经营困难正在上演。企业应该做好现金流管理,我相信政府也会出台相关政策帮助企业度过难关。

来源:环球邮报中文网

标题:贝壳研究院发布疫情对房产市场的量化测算

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