“钉子户”颤抖？签约达95%可实施个别征收！深圳城市更新新规来了…专家：细

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深圳在2010年开始城市更新已经十年了。在过去的十年里，深圳的城市更新一直在推进，许多问题也逐渐积累起来。“钉子户”是旧房改造工程中难以突破的困境。

城市更新，也称为旧区改造，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧住宅的改造，通常涉及业主、开发商、政府和其他多方利益攸关方，特别是在旧住宅区，由于需求冲突和复杂的矛盾，改造往往很困难。

7月20日，《深圳经济特区城市更新条例(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)出台，其中最具创新性的个人征收模式可能为“钉子户”问题带来新的解决方案。

此外，打破“双百要求”，明确拆迁补偿标准，拓宽市场主体资格范围，也将为许多被搁置的旧房改造项目注入动力。

“个人征用”助长了“长期拖延”

"征求意见稿最大的亮点是个人收藏的提议模式."智德律师事务所合伙人毛翔告诉《证券时报》记者。根据《意见稿》第二十三条，已签订的拆迁安置协议的合法产权比例不低于95%，且符合房屋征收的相关规定，市、区政府可以依法对未签订的房屋进行个别征收。对征收决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼。

与此同时，作为一项相互合作的条款，《意见稿》第16条建议，旧住宅区专有部分占总建筑面积95%以上、总人口95%以上的业主，可以同意进行市区重建。此前，这一要求是，无论是续约意向还是拆迁补偿安置协议的签订率都要达到100%。

“深圳旧城改造中的旧住宅改造项目之所以难以推广，很大程度上是因为需要满足双百的要求。这一比例的下调将有效地解决钉子户拆迁的困难。”毛祥说:

此外，《意见稿》规定，如果1年内未能达到95%以上的续租意向，将受到3年内禁止出入门槛的限制，这也将在一定程度上对旧住宅区业主造成压力，以避免工程拖延。

深圳是中国第一个提出“城市更新”概念的城市。自2010年以来，它开始了第一批更新计划，包括翻新70个旧住宅区。然而，十年过去了，许多旧住宅小区的改造项目仍然难以推进，甚至拖累了一些开发商的资金链。

最典型的例子是位于深圳罗湖区的木头龙社区。据公开信息，木头龙社区建于20世纪80年代，占地约77，000平方米。自2010年被纳入城市更新计划以来，直到2019年，该项目仍因4名未签约业主而搁浅，1300多名签约业主无法入住新房。

2019年8月，罗湖区城市更新和土地整理局发布了《深圳市罗湖区翠竹街木头龙区零散房屋收集提示》，将零散房屋的收集确定为当务之急。直到今年3月，停滞了十年的木龙更新项目终于开始了。

“对于木龙社区，市政府已经采取了特殊的政策，但是这次行动只能是个案，而且像木龙这样的问题在很多社区都存在。因此，如果我们要普遍解决这个问题，我们必须有更高的法律立法。”毛祥说:

《意见稿》还规定了旧住宅区拆迁补偿标准:旧住宅区内的合法建筑物被原产权所取代的，应按不低于1:1的比例进行补偿；公租房续租单位的合法建筑采用原地产权置换的，按照套内1:1或建筑面积1:1.2的比例进行补偿。

“1:1和1:1.2基本上是常见的比率。我认为这实际上对开发者来说是一件好事，因为在以前的旧改革项目中，开放者可以给出的比例远远超过这个，有些可以达到1:1.5。这一次，给定一个明确的比率，开放者可以遵循这个标准。补偿，但以后的实施还需要与被拆迁人玩游戏。”毛祥说:

谁来平衡司法、行政和市场各方的利益？

值得注意的是，与以前的法案相比，《意见稿》删除了“司法审判机制”的内容。在最初的草案版本中，政府借鉴了香港和其他城市的经验，创建了一个“司法裁决机制”。未签字的业主逾期未迁出的，市场主体可以作为原告，未签字的业主作为共同被告向人民法院提起诉讼。简而言之，合同所有人可以起诉未签署合同的“钉子户”。

“业内人士认为，司法干预是不合适的。由于这一规定只是地方性规定，尚未达到国家法律的水平，司法审判机制的内容与刚刚颁布的《民事诉讼法》、《物权法》和《民法典》所强调的“财产不可侵犯”原则相冲突。因此，这个项目的可操作性太难，从司法角度来看很难立案。事实上，个别征费条款可以解决这个问题，而无须上升至司法层面。”毛翔告诉记者。

然而，关于个人征收的行政手段，业界仍有许多讨论。毛翔提醒说，政府的征用具有公共利益的性质。政府通过征收获得分散的未署名财产后，以拆迁补偿的形式将被征收财产的权益转移给实施者。实施者是否有权享有被征用财产的商业开发权，是否需要开发改造为公共设施，需要后续相关规范性文件予以确认。

建伟(深圳)律师事务所何主任曾表示，对于确有改造必要性和紧迫性的旧城改造项目，如涉及危险建筑的项目，需要在未经实施主体协商确认的情况下进行行政征收，通过行政强制力保护大部分业主的利益，避免因少数业主的个人利益而影响大部分业主和公共利益的实现。然而，行政征收不应成为一种常规手段，行政征收的法律基础在于公共利益的需要。

对“钉子户”的处理实际上涉及公共利益和保护个人权利之间的平衡。“在具体案例中，如何判断几个‘钉子户’是否影响了公共利益，实际上是有争议的。”毛翔指出，个人收藏标准的实施主要基于三个方面。首先，看看签约率。如果它能达到95%，就意味着大多数人都愿意更新；第二是看拆迁补偿是否达到了政府规定的标准，每个地点与周围房价的匹配规则需要等待进一步的规则出台；第三，对于少数人的要求，我们也要积极倾听。

在全国范围内，广东省是城市更新最热的地区，其中深圳市的特点是“市场主导”模式。“南方城市在城市更新领域一直处于领先地位，尤其是市场化运作。最近，我们看到政府加强了干预。政府引导和灵活的市场参与，我认为这些措施与长三角和环渤海相比可以形成很好的示范作用。”中国房地产数据研究所所长陈胜告诉《证券时报》记者。

具体操作细节尚待落实

意见稿中有许多条款值得注意。

与征求意见稿相比，《意见稿》在第七条中增加了新的内容，将具有房地产信息服务资质的企业纳入实施主体，这是一个滞后于大量企业因资质不足而陷入困境的现实问题。

毛翔介绍说，规定市场主体具有开发资质是一个很好的意图，但旧的改造项目比较特殊，涉及到一些拆迁补偿问题。基于有限公司法人风险隔离的原则，许多母公司将成立独立的项目公司进行更新，他们不具备获得房地产开发资质的条件，但这一新规定放宽了限制。

此外，《意见稿》在选择旧住宅市场主体方面规定，专有部分占建筑总面积95%以上的业主应同意公开选择市场主体。这一比例略高于此前的90%。

毛翔表示，一方面，这将使参与该项目的市场参与者的竞争更加激烈；另一方面，由于大部分开发商在前期结算时已经做了大量工作，提高比例也是一项预措施，减少了将来发生纠纷和诉讼的可能性，尤其是对于农村集体土地的开发。

毛翔表示，《意见稿》是深圳城市更新制度的一大创新，无论是在立法层次上还是在制度创新上都是如此。然而，意见稿中仍有一些地方值得商榷。例如，法规的内容倾向于对旧住宅改造项目设置更多的条款，而旧住宅改造项目规模不大，因此整体结构失衡；个人征收制度创新的许多细节没有得到体现，实施操作仍有困难；缺乏税收、融资等政策支持，未能有效解决城市更新项目面临的突出问题。

来源：环球邮报中文网