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作为中国乃至世界上最大的电子产品集散地,深圳华强北一直被誉为“中国第一电子街”。然而,近年来,关于华强北失踪的报道继续出现在报纸上。华强北怎么了?网上流传的“空购物潮”是真的吗?手机通信产业转型、电子商务冲击和高租金的影响是什么?曾经在这里扎根的商人和企业家如何看待今天华强北的变化...带着这些疑问,《证券时报》记者多次走进华强北,调查华强北的店铺摊位和写字楼租金,与商家进行深入交流,走访政府人员和专业人士,调查华强北产业转型升级的效果,试图还原一个真正的华强北。

深圳华强北关铺潮:有人年入百万 有人9个档口关至2个

走进百万年的吴老板:赚钱靠的是快

手机占据了华强北市场的大部分店铺。华南路杨妃时代大厦是华强北最贵的地方。1-4层是通讯市场,每层有不同的定位,四楼的租金是这栋楼里最高的。这一层专门销售苹果手机,从香港销售,利润很高。谣传这层楼的老板价值数百万美元。“外面传的太离谱了。如果有这么多百万,我知道四楼有几十万资产,哈哈。”吴老板笑着说道。

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2013年,老板吴结束了家乡的mp3和mp4业务,来到深圳华强北,在那里当学徒,修理苹果手机。“那时候,你一个月能挣1万多。有这么多机器需要修理。你想挣多少完全取决于你想修理多少。如果你修理得更多,你会赚得更多。通常要等到凌晨三四点才能修好。非常累。”吴老板回忆道。

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经过两三年的修复,尸体被报警,腰椎间盘突出的问题非常严重,所以不可能长时间坐着,手机也无法修复。另外,我的妻子和孩子都来了,1万多元的收入在深圳还不够花。我在市场上呆了很长时间,遇到了一些人。吴老板开始尝试做苹果手机生意,就是去香港买二手手机,到深圳卖。"第一份订单就赚了4万多元,这让我很开心."然而,“统一商品”的第二个列表却被忽略了(小编辑注:所谓的统一商品是指在一个大型的工业工厂里,到处都是一排排黄色的纸箱子,箱子里装满了iphone手机,所以谁出高价谁就拥有这个箱子里的商品。如果你带的箱子不好,你会赔钱的。然后你会接连损失三四批货物。当时,他只有20万元的本金。亏损所剩无几。“当时,我的心绝望了。我只想回到我的家乡,尽快离开深圳,再也不回来。”吴老板最后决定把这笔钱记下来,用信用卡把钱挪走,最后赚回了20万元本金。

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2016年,吴老板将摊位开到了华南路时代大厦4楼。租金最高,人气最旺。“这是同一个柜台。房租已经超过3000元/月,最高的已经超过18500元/月,现在是9000元/月。每六个月签一次合同。如果生意好,价格就会上涨。无论如何,stall/きだ的租金是不同的。”一个约一平方米的玻璃柜台被烧制了3万至4.1万个月,转让费达到150万英镑。后来,市场控制了价格,规定月租金不得超过13000英镑,炒作冷却下来。

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今年是吴老板第四年生产平行手机。他总结道,在最初的三年里,他的收入每年都在增加,现在“统一商品”基本上不会被忽视。2018年,它赚了大约100万元。回忆起过去六年,华强北在深圳买了房子(惠州),买了车(宝马),生了第二个孩子,大儿子在深圳上学,他很满足。

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“华强北的客流减少了吗?我对此没有明显的感觉。生意不好吗?我认为一个行业已经到了一定的阶段,尤其是电子行业日新月异,它肯定会发生变化。这取决于你能否跟上这种变化。如果你跟不上,你就做不到。如果你坚持下去,你可以做得很好。”吴老板说:

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周老板感叹越来越难了:二手手机生意做了18年了

六年前,周老板的店也在时代大厦四楼开张了。“当时,杨妃市场仍相当复杂。我们在四楼租了它,在三楼租了它。人气好之后,我们都冲到了爱华市场,因为他们都是同天地集团的。在市场上,我们长期以来一直在为老客户做生意,不管是哪个市场。”中国的二手手机聚集在华强北,从华强北销往全国各地。由于第二条手机产业链的一站式服务,它逐渐发展成为中国乃至世界最大的二手手机生产和分销中心。

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一个简陋的私人住宅,下面有一个污水流过的蔬菜市场,上面有一个二楼商店,上面有一栋住宅楼。爬上油腻的楼梯,斑驳的墙壁上布满了各种痕迹。当你上楼时,你面前的一切可能会让你大吃一惊。喧闹的人群比早晨的高峰蔬菜市场要好。这是华强北爱华市场二手手机的一个重要市场。周老板的摊位在二楼。这是一个摊位,但实际上是一个70厘米长的玻璃橱柜,占地1平方米,租金每月3000多元。“我不知道这层楼有多少百万富翁。看看这个工作环境。我们一年有350天在这里。市场上的大多数人都是草根阶层。我们根本不需要高的环境。我们不需要政府来计划。如果你计划,你只需要赚钱。”

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“我在今年年底刚刚上市,每天的出货量超过1000台。我太太好几天没回家,我却很忙。”周老板回忆说,2004年春节过后,市场交易量飙升,但他的语气仍流露出兴奋。

2001年高中毕业后,周老板来到华强北从事二手手机业务。他坐在这个简单的玻璃柜旁18年,见证了华强北的兴衰。我在家乡的省会城市买了两套房子,在深圳买了一套房子和一辆车,还生了三个孩子。

在他的印象中,生意最好的时候是在2003年和2004年,每天都有数百部二手手机售出。相当一部分二手手机卖给了外国人,他们都学会了简单的英语交流。你什么时候觉得生意越来越差了?周老板想了一下,“大概是2012年开始的吧!”

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他分析说业务恶化有两个原因。一是手机数量减少,大浪冲走了沙子。大多数山寨机已经从市场上消失,只留下大品牌。大品牌的手机价格昂贵,质量好,人们需要更换手机的频率更低。另一个是规范市场行为,打击翻新机器和仿冒品,规范商品供应,使每个人的生意都不那么好。

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周老板告诉记者,2017年下半年,整个市场几乎没有摊位做生意,每个人都关闭摊位,因为监管机构每天都来检查货物是否来自错误的方向,如果有任何问题,他们收到货物并逮捕人,每个人都只是关上门。周老板也被逮捕了。尽管后来发现他犯了一个错误并很快被释放,但仍有20多万件货物被扣留,因为他无法获得正式的采购发票,并被要求在案件调查清楚后归还给他。最后,经过许多波折,货物被带回,但它们基本上毫无价值。首先,它们被损坏了。另外,由于电子产品的价格折扣很快,半年后1000元的商品可能值四五百元。

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目前,市场上基本上没有外国人来买东西,但他们是常客。下一个家庭不询问上一个家庭的进货渠道,上一个家庭也不询问下一个家庭的销售渠道。唯一维系它们之间关系的东西是“钱”,这是基于这个“灰色产业链”的唯一环节。

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“现在?平均每天卖几十个单位,赚钱吃饭。”他说目前的收入比以前少了50%。当被问及是否考虑转行时,周老板叹了口气:“我很想转行,但我过去20年只卖过二手手机,对其他行业一无所知。”我们市场上的一些人已经换了职业,但过了一段时间,他们在其他行业亏损了,又开始卖手机了。”事实上,周老板已经在内地订了两个套房,准备做一件大事。他认为,二手手机不是非标准产品,两个交易者对手机的新旧颜色有不同的定义,所以目前很难被互联网完全取代,二手手机交易市场也不会走下坡路。

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黄老板,他的摊位从9换到2:工业,街道关闭,多轮电子商务冲击

2000年,世嘉广场裙楼投入使用,首层至八层汇集了几乎所有知名品牌的电子元器件、完整的电脑及配件,以及通讯、家电、音像等电子产品。同年,老板黄在世嘉广场开了第一家店,主要销售相机和配件。从2008年到2010年,相机销售处于高峰期,老板黄在世嘉广场租了9个摊位。

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据公开信息,在其全盛时期,华强北有36个电子专业市场,拥有26252个商户,年销售额达3000亿元,成为中国商户数量最多、产品最齐全、销售额最高的电子商务区。

“从2008年到2010年,这款相机处于销售高峰期。一个月的最高营业额超过1000万英镑。现在它每年的收入不到1000万英镑。那时,五六点钟吃午饭很忙,晚上经常很忙。直到八九点钟。”黄八说。

华强北开始面临许多挑战,首先是电子商务对实体店的影响。随着阿里巴巴、Tesco、苏宁乐购等电子商务平台的快速发展,电子产品交易逐渐转向网上,各种电子商务平台不断在网上推广以抢占市场。华强北实体店的销量下降,华强北的一些商家开始转向网上销售产品,将店铺从华强北转移到其他地方。

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为了应对电子商务对华强北方电子元器件市场的冲击,华强集团着手建设华强电子网络。2015年,华强电子网络注册了150多万电子企业用户,其网站每月访问量超过3000万次。2015年,华强电子网络的配套交易额达到360亿元。

其次,手机从功能机进入智能机时代后,华为、ov(oppo、vivo)和小米等国内手机发展迅速,手机价格大幅下跌,山寨手机市场萎缩,华强北买卖山寨机的商家利润大幅下降。与此同时,为了加强对专利和知识产权的保护,政府严厉打击华强北的山寨和平行市场,大量以销售山寨和平行手机为生的商贩被迫迁出华强北。

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2013年,这也是华强北人口流动迅速下降的重要时间点。由于地铁建设的影响,华强北开始关闭主干道达四年之久,人流直线下降,大量商家被迫迁出华强北。

运创智谷运营投资总监李远征认为,华强北地铁的封路是客流量逐渐减少的原因之一,而电子商务的兴起加速了华强北实体电子交易的衰落。

2017年,地铁的开通没能挽救华强北的衰落。“在地铁修复期间,它确实对客流产生了影响。现在人们不会来买东西了。我不知道为什么,包括卖笔记本。前些年,他们排队付账,现在已经很冷清了。”黄八说。今天,黄老板只留下了两个摄影摊位。“我计划今年关闭另一个。”

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但显然,将所有原因都归咎于地铁封路是不客观的。“以手机市场为例,华强北是R&D著名的盗版机器集散地。随着智能机器技术的不断进步,模仿变得越来越困难,许多被模仿的机器不能满足要求。与此同时,政府加大了对知识产权的保护。伪造的成本太高,华强北的伪造机更少。华强北的企业有一个淘汰的过程,许多产业链在华强北没有生命力。”华强北商会会长黄说。

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“空扩散潮”的真相是什么?租金没有上涨,需求消失了

作为亚洲最大的电子产品集散地,华强北一度“找不到店”,各大商场人满为患,商铺价格甚至超过每平方米30万元。有些人通过投资商店发了财。

“华强北是个小柜台。许多曾经买过柜台的人发了财。2008年金融危机后,柜台价格下跌,一只手没有损失。然而,炸柜台的人却赔钱了。”黄对说道。

2012年以来,华强北出现了“空扩散潮”现象。在参观过程中,记者清晰地感受到,改造和降价已经成为华强北各大商场的主旋律,人流不断集中在少数商场,而商铺则是从上到下重新定位。人越多,人流就越少。/きだ大量的数字购物中心相互竞争。在入住率下降和租金下降的压力下,为了应对空店带来的压力,一些商场开始寻求向商贸转型,引入美容、服装等其他行业。

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记者看到,哈曼数码广场A座几乎没有行人,大部分商店已经关门,只有少数未到期的企业在营业。据了解,经营面积10万平方米的哈曼数码广场是深圳市大型正版授权手机交易中心、手机通讯配件批发中心和智能手机维修中心。然而,当记者以经营手机业务为由与投资经理交谈时,对方表示,A座将在近期进行产业转型,不再出租。当被问及在转型中该做什么行业时,对方表示还不清楚,仍在等待公司的通知。

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距离哈曼只有一条路的现代之窗商业广场非常压抑。一楼和二楼有很多商店要出租,租金比其他商场低。

同样面临转型压力的是王源商城,它位于钟真二路以南约50米处。可以看出,王源商城二期的一楼和二楼已经变成了化妆品区。负责该区域的投资经理表示,自2018年底以来,该区域一直未出租给电子产品商户,原有的电子产品商店在到期后将不再续租。

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在王源数码,一家商店的店主透露,除了租金,新入驻的商家还需要支付不同价格的入场费。老板向记者介绍了一个要转租的商铺,面积15.7平方米,月租金15700元。最初的老板在第一次租它的时候支付了12万元的入场费,但是现在如果他突然转向,他可以避免入场费。

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王源数码的楼层经理告诉记者,所有新落户的企业第一个月都可以免交入场费和租金。现在市场竞争压力很大,所有报价都已经打折了。

在参观世嘉广场时,记者发现大部分店铺都已经租出去了,但周转率很高。在世嘉广场的六楼,一个几平方米的小摊被分成了两块。由于生意减少,业主将另一半出租,以分担成本压力。

世嘉广场楼层负责人吴经理表示,近年来,租金每次都持续下调5%。黄在四楼的店铺月租为13000元,2008年为23000元。黄八表示,受华强北方地铁建设的影响,世嘉广场的租金每年下降5%,三年内下降15%。

“2017年,美国空对面的商店被联想取代,取而代之的是一个高端数码相框。不到三个月之后,它每个月都赔钱,另一个制造了采矿机器。数字现金严重下跌,采矿机器销售商也退休了。目前,SEG电子市场上的手机FITs很少,大多数商店主要面向批发和老客户。如果在入驻前没有固定的客户来源,早期运营的压力会很大。像我这样的老店,我知道,可能只有五六个。”黄八说。

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政府比商人更热衷于促进创新和创业

在因地铁建设而封路的四年中,空华强北的铺装率达到了80%,当时是最高的。在2017年初取消封路后,华强北的空店价格有所提高,成为中国最大的手机批发市场。华强北手机市场的衰落是大势所趋。有两朵花,每张桌子一朵。毫无疑问,作为中国也是世界上最大的电子元件集散地,华强北在电子元件交易市场的优势依然存在。如今,华强北希望凭借其完整的电子信息产业链,成为全球制造商和高科技产业天堂。

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2017年10月,福田区委区政府发布了《华强北创新发展行动计划》,计划在三年内投入10亿元专项资金,从产业空房、业务升级、品牌建设等方面开展“十大行动”。全方位支持华强北创新发展,提升华强北商圈综合竞争力,打造华强北新区

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2018年2月8日,福田区政府出台了华强上步区工业空房改造专项政策。通过装修、租赁、合作等方式。通过政府扶持,区域内的物业进行整合,降低了空房的成本,创新元素通过空房整体聚集,以创新发展引领转型升级,将华强上步区打造成世界级的创新创业街区。

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在政府的支持下,越来越多的科技领域的决策者空在华强北成立,规模不一。运创智谷位于赛格科技园2号楼,其运营投资总监李远征告诉记者,深圳运创智谷于2018年开业。它已被定位为“人工智能城市创新中心”,并已完成7824平方米的园区建设

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“我们的三楼曾经是一个美食城。它关闭了一年多,没有打开。我们投资了600多万元把它改造成一个制造商空的房间。政府给予租金和装修等政策支持,空房费。”李远征介绍道。

一位定居企业的业主告诉记者,他已经参观了华强北所有的商业办公楼,价格从每平方米100元到120元不等。运创之家的价格是80元,这样更划算。"而腾讯创业的起点在楼上,这是一块福地!"

李远征认为,华强北应充分发挥电子行业零部件配送的优势,结合科技创新,配合政府的长期扶持政策,培育企业成长。“华强北的优势在于开发电子产品。所有的电子元件都可以在华强北方电子世界购买,样品可以在一站完成。华强北利用其作为电子元件分销中心的优势,培育与电子工业相关的制造商和创业企业,并接受来自产品创意或国际市场的订单,因此很容易制造产品并将其销售到国际市场。”

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记者注意到,多数Maker 空客房为入驻企业提供了完善的配套设施,如会议室、展厅和休息区。这些获得政府补贴的制造商空对落户企业提出了一些要求,例如,规定落户企业的名称必须印有“科技”字样。然而,也有企业不符合制造商空的进入要求,只改变公司名称和添加“技术”一词的情况。在记者采访的创业企业中,他们的采购产业链并不在华强北,也就是说,他们并没有享受到华强北电子元器件配送中心的优势。在Maker 空居住的一栋楼里,当记者与大厦管理人员交谈时,他了解到Maker 空是第二房东,即投资公司通过相关手段获得廉租房,然后将其转租出去。

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华强北的一位业内资深人士认为,制造商很难给华强北这个商业区带来活力。虽然华强北的制造商的办公成本已经降低,但它还面临着其他各种高成本。对于不需要在华强北购买零部件的制造商来说,他们可以在成本低、生活条件好的地方创业。此外,制造商将不会给华强北带来交通,给华强北带来更多的商业氛围,并为政府创造更多的税收。

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他认为,目前华强北的业务形式并不丰富,电子行业正在慢慢萎缩,新的业务形式也没有更新,这并没有引起联通各商家的不满。最大的原因之一是政府不想做,企业也不愿意做,主要是因为步行街的房屋产权非常复杂。其中大部分是国有企业的财产,它们可以自己经营,而且它们没有什么压力来经营好。此外,在租赁时,品牌要求不高,只关注谁支付高额租金,很难在不同物业之间统一。

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黄认为,从长远来看,修地铁对华强北是有好处的,而且地铁通车后交通有所增加。那时候,封路只是暂时的痛苦。华强北应该以低廉的租金吸引商家落户,让商家实现利润。租金下调后,政府通过沟通、协调和补贴等方式,有选择地引进优秀品牌和企业,以吸引民族优秀零售品牌低价落户华强北。

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“要重建华强北,我们不能用旧的概念来建造它。除了维护电子街道,还应引入其他知名品牌。”黄对说道。

来源:环球邮报中文网

标题:深圳华强北关铺潮:有人年入百万 有人9个档口关至2个

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