2019年深圳房子怎么买？选择大于努力

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2019年的房地产市场注定选择多于努力。房地产市场的红利已经进入分化期，人人都赚钱的时代早已消失。作为家庭最大的财富之一，房地产的选择是错误的，努力是徒劳的。

回顾2018年深圳楼市，大部分购房者并未享受到楼市红利，只有少数人抓住了一波红利，比如抢走了限价房的新装修板块；买二手房和法国拍卖行，竹笋降价10%，竹笋降价8%，甚至70%；或者购买一些快速增长的著名学位房等。

房地产市场的分化是未来的必然趋势。不同的地区、不同的房地产和不同的公寓类型在未来肯定会有不同的增长率。当你的认知水平跟不上潮流的时候，你买的房子就会表现不佳。

深圳壳牌研究院乐居综合布置|房老板

深圳中原研究中心8号楼等。

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2018深圳新居背后:去化学的比例决定了增长

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据统计，2018年深圳新开项目约97个(包括住宅楼和公寓)，新增供应单位5.3万个，总体平均为56%，即约3万个(略高于官方的2.93万个，网上签约普遍滞后)。

由于官方对新房的规定，2018年深圳新房的平均开盘价约为54000元/套。

深圳中城公寓的平均开盘价最高为11.2万元/套，大鹏保利香槟花园的平均开盘价最低为2.7万元/套，双溪时光路的最大开盘价差为7.25万元/套。

2018年，深圳新建住宅整体去污率为56%，最高去污率为100%，如华润城三期、万科福山2-3期、凯撒未来城、万科蛇口大厦、双溪时光路、宣亚九月。

最小的去转化率仅为约3%。例如，出售了1044套房地产，但只出售了30套。

在这背后，房地产市场隐藏着什么秘密？

期初比率决定了未来的增长

简而言之，当它真的很好的时候，每个人的眼睛都很锐利，当它消失的时候，眼睛会很高。

从2018年的拆换率来看，拆换率高的建筑地段价值相对较好，如科技园、蛇口、大运会、沙井、新安、安多山等。

开盘价一般规律

除了价格限制等因素外，开盘价高的建筑物的地价自然也高。例如，深圳市中心的平均开盘价是全年最高的，达到11.2万元/套。它位于福田中心区车公庙，配套设施齐全，租金回报率高，被市场认可。

例如，大鹏、盐田、龙岗等非核心区域的开盘价较低，缺乏配套设施，难以支撑未来价值的质的变化。

2018年是最容易招募的一年

总价低，小公寓和一些商店。

这两类房产的特点是没有配额和高额佣金。存在明显的不足，如流动性差、正式首付高、物业管理费高、配套设施差、租金回报率低。

相对而言，深圳是一个主流市场，如别墅、公寓、商铺等，从来都不稀缺，流动性差，无法实现价值的实质性质变。

还有一个新的网站，总价格低，配套设施差。目前过多考虑总价低、户型好，完全忽视地段价值和配套设施，价格落后。

尽管这些投资都是小型基金，但它们显然有更好的选择，比如增持杭州、武汉和重庆等二线城市，甚至一些理财产品。降低杠杆率和保持健康的现金流是未来几年房地产市场的正确投资思路。

开盘价格差异是差异化的来源

在过去的三年中，豪宅的开盘价格差异一直存在，尤其是顶级豪宅，比如双溪二期的最高开盘价格为20万元/套，最低为6.6万元/套，价差为13.4万元，为历史最高。

这隐藏了未来房地产市场的微观差异:同一社区、不同楼层和不同公寓类型的差异。简单地说，景观价格很低。

玩新的仅限于限价改善和净红板块

除了这两种类型，最好选择二手房。

可以发现，2018年，除了几个限价改善板块和热点红色板块外，几乎其他新板块都没有什么价值。

人们一直强调，“买新房是意料之中的事，买二手房是必须的。”当期望值不明确、价值不高、需求不匹配时，最好选择二手房，而不是新房。

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深圳房地产市场投资梯度

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据统计，2018年深圳共售出29000套新房和64627套二手房，新房与二手房的比例约为1: 2.23。这意味着大约70%的深圳买家会选择二手房。同时，深圳二手房平均数量从2009年的146万套/套增加到488万套/套，二手房平均总价逐年上涨，平均涨幅为234.2%。

根据深圳中原研究中心的统计，布吉在2018年深圳楼市增长排行榜中排名第一。2018年，布吉区售出1718套，年平均成交价格为50475元/套，同比增长15.26%。

排名第二的是智敏地区，平均房价上涨了14.9%；排在第三位的是人孔，增长13.9%；第四名是光明，增长12.83%；第五名是横岗，增长8.46%；

蔡武威在平均价格下降中排名第一，下降25.98%，后海排名第二，下降14.7%，而华为所在的莆田排名第四，下降10.68%，宝安中心区排名第五，下降10%

然而，目前，米香湖、华侨城、后起之秀深圳湾、百花花园洋脊等传统豪华区域，最牛的度房面积，仍在榜单前列。

后海、竹子林、科技园、蛇口、红树湾等。位于豪华住宅区关内核心区附近，紧随其后；其次是海关内的二等区和海关外的核心区，如景甜、车公庙、上下沙、前海、南油、洪山和宝中。

海关内部的第三类部门和海关外部的非核心部门是最后一类。

深圳未来的重要增长极:17个重点区域

2017年，深圳市重点区域开发建设指挥部召开第12次会议，宣布了17个重点区域。我们的目标是成为深圳未来重要的增长极，而粤港澳大湾区未来建设的“新名片”也即将问世。

根据目标定位、发展阶段、空规模、产业类型、活跃人口等差异因素，这17个重点区域可分为四类。它们是:

第一类中心服务重点区域，如深圳湾超级总部基地、平山中心区、深圳北站商务中心区、宝安中心区、大云新城和空港新城。

平湖金融现代服务业基地、北方高新区、刘仙东战略性新兴产业基地、福田保税区、深圳国际生物谷八广核心创业区、盐田河港产业带等科技创新园区第二重点区域。

第三类是具有生产、生活功能的综合集群重点区域，如梅林-彩田区、孙岗-清水河区、光明凤凰城、板学港科技城、国际低碳城。

第四类是老城区较新的重点区域，与前三类的一些重点区域重叠。与建在空的新区相比，这些重点区域利用了城市更新和振兴的特点，包括第二类福田自由贸易区和第三类福田自由贸易区等。

如果除以时间段:

五年内:深圳湾超级总部基地、深圳北站商务中心区、宝安中心区、大运会新城。

5-10年:钱海新城中心、空港新城、光明凤凰城、刘先东总部基地等。

10-20年:福田保税区、盐田港工业区、梅林-彩田区、笋岗-清水河区等。

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2019年深圳楼市预测:对那些只需要买房的人有利

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据深圳壳牌研究院统计，二手房买卖双方的交易周期(效率)在2018年有所延长，其中业主的平均交易周期为102天，比2017年增加了12天。卖房难，反映市场倾向于买房，购房者平均交易周期为40天(2017年为39天)，相对稳定。

购房潜在需求仍然比较旺盛，但在房价上涨趋势不明显的背景下，购房者入市的紧迫性降低。然而，当市场上有竹笋时，他们会果断行动。

△2016-2018年交易周期趋势(来源:深圳壳牌研究院)

对于购房者来说，投资需求逐渐被挤出，中高端的改善需求正在放缓，他们只需要买一套房子就能进一步主宰市场。具体表现是中小单位的成交量在扩大，中位平面积和总价在下降，贷款额在下降，其他反映购买力的指标在下降，所以他们只需要更加理性地引导市场。

据深圳壳牌研究院统计，2018年深圳二手房平均新增房源比例约为3.0，表明市场需求依然存在，市场领先地位只需进一步巩固，为后续市场交易形成重要支撑。

与此同时，RRR在2019年初下调了首笔住房贷款的利率，贷款周期也恢复正常。预计2019年的抵押贷款政策将比2018年相对宽松，这对那些只需要买房的人更有利。但是，在“留而不炒”的前提下，深圳房地产调控很难放松；此外，随着经济下行压力加大，房地产开发预期将下降，购房者的购房决策将放缓(多看少买，期待低价房出现)。

因此，预计2019年深圳二手房交易量将保持较低水平。

选择大于努力！不要在2019年捡起这些“深坑”盘子！

原标题:购买提示:2018年深圳二手房市场综述

来源：环球邮报中文网