房企降速成共识：“港股新兵”弘阳地产不再提千亿目标

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自去年第四季度以来，中国房地产市场出现了明显的回调，对市场最为敏感的上市房地产企业开始“踩刹车”。根据时代财经的统计，大多数已经宣布销售目标的房地产企业都放慢了增长速度，增长率定在20%左右。

在这种背景下，去年7月登陆香港股市的鸿阳地产在业绩发布会上没有提及2020年冲刺1000亿元的计划，将2019年的销售目标定为600亿元，增速从2018年的84%降至26.8%。

将城市布局翻一番

3月22日，鸿阳地产董事长曾焕沙带领一批管理人员来到香港四季酒店。详细解读红阳地产的第一份年度业绩报告花了近一个小时。曾焕沙在开幕词中谦虚地说:“在过去的六个月里，洪阳就像一个小学生，每天都在学习。”

根据红阳地产发布的数据，从2015年到2018年，红阳地产实现合同销售额分别为84亿元、133亿元、257亿元和473亿元，复合年增长率为78%。但是，值得注意的是，南京和苏州在鸿阳地产的签约销售中占有很大比重，分别占2017年和2018年的63%和49%，存在风险集中度问题。

鸿阳地产本身也意识到了这一点，近两年来一直在加快全国布局。2018年，红阳地产新进入杭州、成都、武汉等13个城市，2019年以来，又新进入6个城市。到目前为止，已经规划了34个城市。

土地储备方面，2018年洪阳地产新增31块土地，总用地面积184万平方米。截至2018年底，洪阳市土地储备为1308万平方米，其中江苏、长三角(江苏除外)等全国重点城市分别占土地储备的70.4%、14.4%和15.1%。

鸿阳地产总裁何杰表示，“深化长三角，走出江苏”是鸿阳地产的战略核心。“华北、华东和华南的房地产市场周期不同。我们必须考虑不同的周期、不同的开发区和不同的布局潜力。只有这样，我们才能规避未来市场政策变化的风险。”

关于未来是否会进入更多城市的问题，何洁指出，宏阳地产全国布局的大框架已经基本完成，不排除进入新城的可能，但不会像去年那样大规模进入新城。现在，更多的重点放在对已经进入的城市的深度培育上。

红阳地产能够在2018年建立一个全国性的框架，这与它在香港证券交易所的成功上市密切相关。本次公开发行中，鸿阳地产募集净额为17.12亿港元，其中60%计划用于房地产开发项目或项目实施阶段的建设成本。

这在一定程度上缓解了这个快速扩张的房地产企业所面临的财务压力。截至2018年底，红阳房地产的计息负债总额从2017年的116亿元增加到219亿元，现金及现金等价物达到62.3亿元，同比增长151.2%，净负债率为68.3%，同比下降19.4个百分点。

鸿阳地产首席财务官沈广平透露:“计息负债的增加与业务规模的增长有关。此外，当公司在海外发行美元债券，ipo后的资金进入中国时，还有约32亿元的资本贷款。如果排除这些因素，生息负债的增长仍然相对较低。”

减缓发展

在业绩发布会上，红阳地产设定了2019年600亿元的销售目标，同比仅增长26.8%，远低于过去几年的增速。据时代财经介绍，曾焕沙曾设定2020年红阳地产的销售目标为1000亿元人民币。根据这一计算，其2020年的增长率需要达到66.7%。

何洁告诉时代财经:“1000亿元的目标目前暂不提。”他认为，自2017年以来，整个房地产市场已经慢慢进入稳定状态，不像前两年，所以洪阳房地产没有主动“踩刹车”，而是更好地匹配市场。

事实上，鸿阳地产并不是今年唯一放缓的房地产企业。据时代财经不完全统计，恒大、雅居乐、中海地产、R&F地产、雅居乐等10多家房企下调了2019年销售增长目标。

自2017年以来，中国海外房地产在展开规模增长的冲刺后，2018年的销售增长率达到29.8%，创下了五年来的新高。然而，在最近的业绩发布会上，中国海外房地产将2019年的销售增长目标定为16%。

中海地产董事长严建国指出，房地产行业已经从高速增长进入平稳发展阶段，未来不太可能保持特别高速的增长。"中国海运一直追求持续的净利润增长和稳定的销售增长."

去年增长率为100%的中国奥林匹克公园也决定放缓增长率，2019年的销售增长率计划为25%。此外，恒大今年的销售增长目标不到10%，碧桂园没有设定目标。根据金融协会的报告，万科今年的销售回报目标是6000亿元，比2018年的6300亿元少300亿元。

万科董事会主席于亮曾明确表示，经济下行压力加大，L型趋势尚未见底，宏观形势不容乐观。2019年充满了高度不确定性。不要期望市场触底反弹。相反，放弃所有的投机和运气，跳出路径依赖和牛市思维。

福建房地产企业钟君集团去年的合同销售额同比增长54.5%，达到514亿元，2019年增速降至36%，但增速高于许多高端房地产企业。钟君集团高管承认，这个目标确实很高，但目前钟君集团仍需抓住机遇，赶上大部队，否则三年内就没有机会。

来源：环球邮报中文网